7月28日，北京、上海、广州三座一线城市同日开启土拍，中枢肠段优质料块皆集入市，引发房企强烈争抢。5宗地块一谈成交，总成交金额达298.7亿元，其中4宗地块均拍出高溢价，最高溢价率达40.97%。与此同期，中指沟通院数据娇傲，上半年300城住宅用地推出、成交面积同比折柳下落21%、24%，地盘出让金下落31%。中枢城市的土拍激越与寰宇土拍市集的低迷，变成显著对比。
冰火之间，楼市究竟走到哪一步？土拍市集高溢价频现是否意味着楼市已本体性回暖？不同城市土拍热度的差距藏着怎样的行业口头变化？平庸购房者又该如何感性看待这轮土拍信号？
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中枢城市“抢地潮”再现
土拍热度向强二线彭胀
7月28日上昼，位于上海杨浦滨江板块的八埭头地块最初登场，杨浦八埭头商住地块历经219轮竞价，被保利、华润调处体以161.2亿元拿下，溢价率35.83%，楼面价10.2万元/日常米，成交总价与楼面单价均创下杨浦地盘出让历史新高。徐汇雄伟街谈地块一样竞争强烈，经历96轮竞价，最终保利发展以70.6亿元竞得，成交楼面价7.9万元/日常米，溢价率24.51%。
同日，北京向阳区酒仙桥宅地依然推出便备受顺心，土拍现场共有招商蛇口、越秀、建发、保利、中海、绿城等6家房企参与竞买，经过248轮竞价，最终被中海以46.814亿元摘得，溢价率25.84%，创下本年北京土拍溢价率新高，同期亦然北京本年首宗竞价超200轮的宅地。
与此同期，广州荔湾区花地正途东地块竞争更是“尖锐化”状态，经过50轮竞价，整场土拍耗时两个小时，最终绿城打败保利、越秀、中海、珠江等竞争者，以16.86亿元竞得，溢价率高达40.97%，拍出了当日最高溢价率。
团结天内，三座城市，四宗中枢肠块，无一例外高溢价成交。
激越并不啻于北上广。深圳上半年6宗成交宅地中，3宗溢价率超50%；杭州上半年出让34宗涉宅用地，总成交金额达481亿元，中枢区域优质料块竞争已成常态。投入7月以来，杭州、南京、成都、南昌等强二线城市土拍市集同步升温。杭州萧山世纪城地块经近百轮竞价以46.05亿元成交，溢价率26.68%；南昌高新区青山湖板块地块溢价率更是高50.19%；杭州余杭、成都金牛等地的中枢肠块也均拍出不俗溢价。
从上半年全体数据看，中枢城市土拍热度早已流露。中指沟通院数据娇傲，2026年上半年寰宇300城住宅用地平均溢价率仅9.1%，但一线城市平均溢价率达19.8%，位居各线城市首位。
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不是全面回暖
是“结构性分化”加重
中枢城市土拍热度激越，是否意味着楼市全面回暖？在多位业内行家看来，这场高热更像是行业分化加重的缩影，“点状高热”与“全体筑底”并存，才是刻下房地产市集的真确底色。
一组对比数据明晰勾画出“寰宇冷、中枢热”的口头：上半年寰宇300城住宅用地成交面积同比下落23.7%，地盘出让金同比下落31.2%，但TOP20城市宅地出让金占寰宇总量的比重已达62%，上海、杭州、北京出让金位居寰宇前三。换言之，寰宇地盘市集的体量在捏续消弱，但资金和热度正加速向头部城市皆集。
中指沟通院企业沟通总监刘水分析合计，接下来，北京、上海、深圳、杭州、成都等热门城市的中枢肠块，或将赓续保捏高溢价成交，而三、四线城市地块则以底价成交为主，部分城市可能领悟过优化供地结构、裁汰起拍价钱等方式，眩惑房企投资布局。
致使团结座城市，中枢区与远郊区的“温差”也相当显赫。7月28日的上海土拍中，奉贤新城宅地就以约3.3亿元底价成交，成为当日一线城市中独逐一宗底价地块。
广东省住房计策沟通中心首席沟通员李宇嘉进一步指出，刻下地盘市集的回暖正从“点状”转向“片状”，即政府重心打造的高端居住片区、中心老城区旧改板块快速鼓舞，通过功能调整开释出优质料块，带动片区地盘价值进步。但这种片区级的回暖，很难径直带动全市新址市集全体好转，国产91精品一区二区绿帽更多是进步重心片区对全市楼市的孝敬度，成为楼市踏实的“基本盘”。
事实上，高溢价地块有着高度共性：这些地块大多位于城市中枢区域，区域内在售花样较少且存在较着供给缺口，部分地块还访佛“低密度”属性，推高了地块价值。业内东谈主士指出，高热度地块本身优厚的区位条款、完善的配套资源以及稀缺的居品概念，多重红利访佛成为房企重金入局的中枢动因。
中指沟通院数据娇傲，上半年100家房企拿地总数同比下落33.7%，土储不及的压力与低容错的要求并存，使得房企将有限资金一谈投向细则性最高的中枢金钱。克而瑞分析也合计，本年上半年房企高价拿地，“并非上一轮行业周期的浅陋重演，而是在行业调整期，对细则性、入场经验、生计权的争夺”，中枢城市中枢肠段因具备踏实的去化预期，被房企视为资金避险的“细则性金钱”。
“好屋子”系列活动捏续引发市集活力。（唐梦/摄）
下半年楼市捏续筑底
购房者需感性看待土拍信号
地盘市集向来被视为楼市的“先行概念”，这轮中枢城市土拍高热将如何传导至结尾市集？土拍热了，楼市就会暖吗？
从积极的方面看，信号如实存在。据中指院数据，2026上半年一线城市二季度新址成交量同比班师转正。中枢城市计策红利与优质供给共振，上海4月新址成交同比增幅超10%，5、6月捏续保捏2%正增长；深圳4月末计策优化落地后，5、6月新址成交同比折柳大增50%、42%。二手房方面，重心30城上半年景交套数同比增长6%。据广州市住房和城乡建立局先容，本年上半年，全市一手商品房网签面积同比增长10%，库存捏续优化。
成交量捏续回暖的同期，价钱也在企稳。国度统计局发布的6月70城房价数据娇傲，一线城市新址价钱环比高涨，一二三线城市同比降幅总体赓续收窄。其中广州房地产市集延续回暖态势，一、二手房价不绝四个月竣事环比高涨，二手房涨幅领跑70城；上海二手房价钱不绝4个月环比高涨，深圳于6月竣事环比转正。
但全局数据依然平缓。中指沟通院算计，2026年寰宇新建商品房销售面积约8.1亿日常米，同比下落7.8%。国盛证券首席经济学家熊园判断，下半年房地产市集“概况率仍处于‘寻底’阶段，但全体量价跌幅有望徐徐收窄”。中指沟通院则算计，下半年市集“仍将延续筑底开导态势，市集分化进一步加深”。
李宇嘉强调，不可将中枢肠块高溢价径直等同于楼市全面复苏。结构性地盘热度仅仅特定区位、特假寓品的热度，由供给消弱和金钱避险需求启动；而行业全体性回暖需要全市量价企稳、需求大批开释、预期全面扭转。“在全体买方市集口头下，单宗高地价花样对相近房价的拉四肢用十分有限，反而值得正式的是，中枢区新增供应的居品力升级，将对相近老旧二手房变成捏续挤压。”
李宇嘉提出，关于购房者而言，无需因土拍高热盲目跟风入市，也无用坐等“全面高涨”而踏空，按需有缠绵、感性置换仍是中枢原则。具体来看，刚需群体若预算有余，优先选拔中枢区品性新址，其居品力、社区配套比拟二手房有较着上风；若预算有限，二手房仍是更求实的选拔。关于有换房需求的群体，则应加速置换楼龄久、居品老旧的房产，尤其是高盘活本事建立的刚需盘，在新址居品力捏续升级的趋势下，这类房产的保值本事会徐徐下落，趁刻下“卖旧买新”的轮回徐徐通顺时完成置换，是更优选拔。
瞻望下半年楼市，业内大批合计“筑底开导、分化加深”将是主基调。清华大学房地产沟通中心主任吴璟合计，开导企业资金现象和市集预期的改善，访佛土储低位带来的补仓需求，推动了这轮地盘市集热度，这亦然需求侧回暖向投资侧传导的体现。这些热门城市房地产市集升温仍然不错弘扬“风向标”的作用，需要赓续保捏计策定力，推动房地产市集进一步踏实乃至于回暖。
李宇嘉判断，下半年楼市将赓续处于探底阶段，但价钱跌幅、往复量跌幅都会捏续收窄。“不外，工作、耗尽等经济基本靠近需求的制约仍然存在，因此探底到触底的经过可能会比较漫长，但大趋势不会改革。”
南边+记者 柴亚娟 周中雨统筹 冯善书